不動産やアパート経営は安心な投資ですか?

空き室のリスク

人口は減少しているのに新しい物件は次々に増えています。
空室率は確実に増えていますし、これからも増え続けるでしょう。
(収益目的では新築は考えにくくなって来ていますが、収益を無視して相続対策で建てる人が沢山おり、建築会社はそれを狙って立て続けていますので今後も更に増え続けるでしょう。)

家賃低下のリスク

物件が増え、競争が激化してきています。家賃は低下の一方です。
5年前、10年前、今の家賃は想像できませんでした。これからも家賃は低下し続けるでしょう。

評価額のリスク

地価は現在下がっており、物件価格も年々下がり続けます。
家賃収入よりも物件の低下率の方が大きいなんて事はざらにありますので、5年後、10年後に売却したら結局赤字だったなんて事は十分ありえます。

黒字破産のリスク

不動産投資は経費がほぼ決まっています。
大きなローンを抱えるとローンで現金が残っていないのに、多大な税金が掛かり税金が払えなくなってしまう。
現在キャッシュフローがそこそこあって、安泰のつもりの人も減価償却が終わりローンが残っていると10年後、20年後は要注意です。

災害のリスク

火事・地震などの災害は幾ら保険を掛けていても無傷ではすみません。
近い将来、確実に発生すると言われている地震などは保険料は最大でも半額しか出ない為、残りは他で賄う必要があります。
それが数千万、数億円だとしたら…
また火災も然りです。
保険が出るとしても保険がおりるまでの返済は?

事故に対するリスク

残念なことですが、毎日自殺や他殺等のニュースが後を絶ちません。
もし、自分の物件で起こったら…
状況にもよりますが、その部屋で当分入居は見込めず、最悪建物全戸退去、入居が見込めず取り壊し、なんてことも。

長期事業のリスク

3年・5年等の短中期なら情勢も読みやすいが、不動産投資は長期勝負になります。
10年後・20年後の情勢なんて誰も読めません。

貸し剥がしのリスク

現在のように景気が悪くなると、銀行は保身の為に貸し剥がしを行う可能性があります。追加担保を要求されたり、家賃の低下を理由にリスク拡大の理由で一括返済を要求されたりする可能性があります。

入居者の質によるリスク

滞納者やクレーマーなどに入居されれば、その部屋からの家賃が入らないばかりか、ほかの入居者が退去なんてことも。


ざっと考えると、以上のようなリスクがあります。
細かいリスクはまだまだあるでしょうけど、挙げればきりがないですね。



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2018.11.6